注意!港台结婚,“配偶异议”不能阻却房屋买卖合同的继续履行

张茂荣 发表于[2019-06-09]

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原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

主攻:房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新



文旨:国内结婚,夫妻一方出售婚后购买登记于己方个人名下房屋,配偶不知情且不同意出售的构成无权处分,配偶可以阻却买卖合同的履行,但婚姻关系缔结于香港、台湾的,属有权处分,配偶不能阻却买卖合同的履行。


问题的由来


我国《婚姻法》第17条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:......


我国《物权法》第97条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外


《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第19条规定:夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民法院应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。......


上述基于保护配偶权益的法律规定,实践中却往往沦为业主的毁约利器,即:夫妻一方出售婚后购买登记于己方名下房屋,房价上涨后,便通过配偶以不知情为由提出异议(“配偶异议”),阻止买卖合同的继续履行!(该毁约手法为2015年深圳违约潮中业主惯用手法,且屡试不爽)


那么,如果确不知情,是不是所有的“配偶异议”都可以阻却婚后房屋买卖合同的继续履行呢?答案是:NO!


案例1:赵渊、代文荣与郭庆兰、谢奇骏房屋买卖合同纠纷案(香港配偶异议)


案号:(2017)粤民再502号 


裁判时间:2018年04月16日


审理法院:广东省高级人民法院


涉案房屋坐落于深圳市南山区,为香港居民郭庆兰、谢奇骏婚后购买,登记于郭庆兰个人名下,其婚姻关系缔结于香港。


2014年10月19日,赵渊(买方)与郭庆兰(卖方)签订《二手房买卖合同》,合同补充协议约定“签署人可以指定产权人过户”,赵渊指定代文荣为最终买家,履行过程中郭庆兰不认可代文荣买方主体发生争议。


2015年,赵渊起诉郭庆兰继续履行合同,将房屋过户于第三人代文荣名下,郭庆兰配偶谢奇骏也作为第三人参加诉讼,并明确表示不知情不同意出售房屋。


深圳市南山区人民法院一审认为(判决原文):赵渊主张郭庆兰继续履行双方签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求,因涉案房屋系登记在夫妻一方即郭庆兰名下,郭庆兰自行出售登记在其名下的房产,未取得房产共同共有人即谢奇骏的同意,故赵渊请求继续履行合同并要求协助办理房屋权属转移登记,一审法院不予支持,判决驳回赵渊要求继续履行合同的诉讼请求。


赵渊、代文荣不服提起上诉,深圳市中级人民法院二审认为(判决原文):


《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条明确规定“夫妻财产关系,当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的,适用共同经常居所地法律;没有共同经常居所地的,适用共同国籍国法律。”本案中,郭庆兰、谢奇骏均为香港居民,故其夫妻财产关系的法律适用问题应当依据前述规定来确定准据法;而本案为房屋买卖合同纠纷,郭庆兰、谢奇骏在本案中为利益共同方,此时如仅由其双方协议选择适用准据法,显有悖公平原则;就涉案房产是否为郭庆兰与谢奇骏夫妻共同财产的问题,赵渊、代文荣并不同意郭庆兰、谢奇骏关于适用内地法律的主张,涉案各方就此并未达成一致,故本院认为,对于涉案房产是否为郭庆兰、谢奇骏夫妻共同财产的问题,应适用其双方共同经常居所地香港的法律


依前述查明事实,根据香港法例第182章《已婚者地位条例》第4条已婚女性的财产第(1)项的规定,香港夫妻之间实行分别财产制,已婚女性婚前或婚后取得的财产归其所有并可据此予以处置本案中,涉案房产系由郭庆兰购入,并于2013年2月26日登记在郭庆兰个人名下,故涉案房产依法应为郭庆兰个人财产;且从涉案合同的实际履行情况看,郭庆兰单独出具公证《授权委托书》委托谢锦L出卖涉案房产、郭庆兰为处理涉案房产事宜以其个人名义出具《声明书》,前述情形均可看出实际上亦是由郭庆兰单独行使对涉案房产的处分权。据此,本院认为,赵渊、代文荣上诉主张涉案房产系郭庆兰个人财产,具有事实和法律依据,本院予以采纳。原审依据我国婚姻法的相关规定认定涉案房产为郭庆兰、谢奇骏的夫妻共同财产,属适用法律错误,本院予以纠正


依前述分析,涉案房产为郭庆兰个人所有,其有权处分涉案房产,现涉案合同并未有法律上或事实上不能履行的情形,故赵渊上诉主张继续履行涉案合同,理据充分,本院予以支持


2017年07月11日二审判决:撤销一审判决,郭庆兰继续履行合同,将涉案房屋过户至代文荣名下。


郭庆兰、谢奇骏不服,以双方共同居住地在大陆,认定涉案房屋所有权的准据法,应适用内地婚姻法,不应适用香港法律为由申请再审,广东省高级人民法院再审认为(判决原文):


谢奇骏、郭庆兰均为香港特别行政区,应适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》确定其夫妻财产关系的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定:“夫妻财产关系,当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的,适用共同经常居所地法律;没有共同经常居所地的,适用共同国籍国法律。”在谢奇骏、郭庆兰出售涉案房产时,谢奇骏、郭庆兰未证明其曾就涉案房产的归属适用的准据法作出过约定,故二审法院适用二人共同的属人法香港特别行政区法律作为确定其夫妻财产关系的准据法正确


从本案事实来看,在郭庆兰是涉案房产的唯一登记所有权人的情况下,赵渊、代文荣没有理由怀疑郭庆兰处分涉案房产行为的效力。因此,谢奇骏无权以不同意或不知道郭庆兰出售涉案房产为由对抗赵渊、代文荣关于继续履行房屋买卖合同的诉讼请求,二审判决继续履行合同办理房屋所有权转移登记正确。


2017年11月29日再审判决:驳回谢奇骏、郭庆兰的再审申请。


案例2:祖某、钟某房屋买卖合同纠纷案(台湾配偶异议)


案号:(2017)粤03民终2563号


裁判时间:2018年12月29日


审理法院:广东省深圳市中级人民法院


涉案房屋坐落于广东省深圳市南山区,为台湾居民祖某和崔某婚后购买,登记于祖某个人名下,其婚姻关系缔结于台湾省,崔某本人平时在河南郑州居住。


2014年1月14日,祖某(卖方)与钟某(买方)签订《二手房买卖合同》,成交价1428万元。


2015年3月30日,深圳“330政策”出台,房价翻倍暴涨,双方就合同履行发生纠纷。


2015年11月16日,钟某向深圳市南山区人民法院起诉要求祖某继续履行合同并支付违约金,祖某反诉要求解除合同,其配偶崔某作为第三人参加诉讼,明确表示不知情、不同意出售房屋。


一审法院以祖某曾电话告知钟某已获得配偶崔某同意,钟某作为买方有理由相信卖方出售涉案房产事宜系祖某与崔某夫妻双方的一致意思表示;祖某及崔某认为崔某自始至终不同意出售涉案房产,未能提交证据证明,应当承担举证不能的法律后果为由,判决祖某继续履行合同,祖某不服上诉至深圳市中级人民法院。


深圳中级法院经审理认为(判决原文):


关于祖某上诉所称祖某的配偶崔某对出售房屋不知情、不同意的问题,本院认为,因祖某、崔某均系台湾地区居民,本案属涉台民事案件,根据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第二款的规定,应参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条有关夫妻财产关系的规定,以确定准据法并进而认定涉案房屋是否系祖某、崔某的夫妻共有财产因祖某、崔某未举证证明其曾约定夫妻财产关系应适用何地法律,且双方共同经常居所地亦非祖国大陆,参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条关于“夫妻财产关系,当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的,适用共同经常居所地法律;没有共同经常居所地的,适用共同国籍国法律”之规定,本案应适用台湾地区法律确定涉案房屋是否为该二人共有财产


祖某与崔某于1991年1月6日在台湾地区结婚,讼争房产登记在祖某名下,系在双方夫妻婚姻关系存续期间所取得。按本院委托深圳市蓝海现代法律服务发展中心所作出的法律查明意见书内容,台湾地区法律认为首先须视该夫妻有无于结婚前或结婚后,以书面契约约定其夫妻财产制为“分别财产制”或是“共同财产制”,如已书面约定采“共同财产制”或约定为其夫妻共同共有,应至台湾地区法院办理登记后方具有对抗他人的效力;若夫妻未以书面契约约定夫妻财产制,则适用“法定财产制”,即夫妻之财产不论婚前或婚后财产,均应由夫妻各自所有。本院认为,前述法律查明意见,由台湾地区执业律师出具,其中详细记载了台湾法律内容及适用参考意见,并经两岸公证机构证实出具人身份的真实性,本院予以采纳参考。鉴于祖某、崔某不能提交其在台湾地区法院登记的共有财产书面约定,本院认定讼争房产应属祖某单独所有,其基于配偶对处分夫妻共有财产不同意、不知情所提出的不能继续履行主张,本院不予支持


2018年12月29日二审判决:祖某继续履行《二手房买卖合同》,将涉案房屋过户于钟某名下!


注:准据法指经冲突规范指定援用来调整涉外民事法律关系双方当事人权利与义务的特定国家的法律(实体法)。


信荣说:域外婚后财产未必属于夫妻共有,涉外案件法律适用约定很重要


1、与我国《婚姻法》规定的夫妻婚后财产法定“共有制”相反,香港、台湾法律规定夫妻婚后财产法定制为“分别制”,登记在一方名下的房屋即为其个人所有,处分无需配偶方同意,“配偶异议”自然无法阻却买卖合同的履行(台湾法律规定夫妻双方可以约定并在台湾法院登记实行“共有制”);


2、澳门结婚,“配偶异议”可否成立需区别情况确定。现行澳门《民法典》规定了4种婚姻财产制供结婚人选择,并在政府公证署以公证书形式或在婚姻及死亡登记局以笔录形式订立,分别是“分别财产制”、“一般共同财产制”、“取得共同财产制”和“取得财产分享制”。如果结婚人没有选定任何婚姻财产制,则适用法律所规定的候补财产制,现时适用的候补财产制即前述的“取得财产分享制”,依据选择,如果属共同财产可以阻却,属个人财产不能阻却;


3、其他国家对于夫妻婚后财产归属的法律规定在处理类似国内房屋买卖纠纷案中同样适用,即:如规定属于“分别制”的,登记一方有权处分,配偶无权提出异议;规定属于“共有制”的,配偶有权提出异议,可能阻却买卖合同的继续履行;


4、根据我国《涉外民事关系法律适用法》第24条规定,夫妻财产关系可以约定适用“一方当事人经常居所”、“主要财产所在地”的非国籍国法律(排除婚姻缔结地“财产分别制”法律的适用),选择适用我国《婚姻法》认定婚后财产为夫妻共有。上述案例1香港业主郭庆兰、谢奇骏夫妻明确要求选择大陆法律认定涉案房屋为其夫妻共有,深圳中院根据公平原则否决了其选择权,依职权确认香港法律作为准据法,广东高院以其出售涉案房产时,未证明曾就涉案房产的归属适用的准据法作出过约定,认可了深圳中院的属人准据法,但回避了必须“没有共同经常居所地”的前提和属地优先原则;上述案例2以台湾法律为准据法确定涉案房屋属祖某婚后个人财产与“祖某、崔某未举证证明其曾约定夫妻财产关系应适用何地法律,且双方共同经常居所地亦非祖国大陆”有关。笔者认为,《涉外民事关系法律适用法》第24条并没有就当事人协议选择准据法附加条件,上述两案准据法的适用与法官自由裁量权有关,不排除类似案件当事人主张使用国内法(注意:必须主张)法院同意,从而能够阻却房屋买卖合同继续履行的情况


5、“配偶异议”不能阻却买卖合同继续履行的情况:(一)夫妻另一方追认买卖合同的;(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;(四)有其他情形,可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十 七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。


6、为防止“配偶异议”,建议购买已婚个人名下房屋务必由夫妻双方共同签字确认,一方不在签约现场的务必电话录音确认同意,不确定业主是否结婚的,要主动“冒昧”询问(男士冒昧询问美女婚姻状况被打小编不管哦~~)


“术业有专攻,专业有价值”,信荣团队律师执业过程中发现很多当事人还止于“有纠纷找熟人,哪个律师都一样”的阶段,并经常拿不同律师收费予以比较,殊不知不同律师不同纠纷解决方案的重要性和同一案件不同律师工作内容的天壤之别(律师靠出卖时间为客户提供服务获取报酬,而工作时间是有限的,指望付出低廉的报酬让律师付出大量的时间工作是不现实的,点击下图看:《淘宝99元买律师函,直接哭晕在了厕所~~~》)。

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