竞买人竞买法拍房时没有购房资格的处理思路

周争锋 发表于[2019-06-10]

       前一段时间,接一咨询,竞买人参加拍卖公司的拍卖活动,竞买某地方政府驻深办事处房产,竞买时没有购房资格,拿到成交确认书后通过离婚方式取得的购房资格,拿着拍卖成交确认书等资料去递件,不动产登记中心不给过户,说其参加竞买当天没有购买资格,也就是在拍卖成交确认书签订当天没有购买资格,受理后通知退文,不予办理转移登记。
       竞买人咨询我时,我认为他的情况和法拍房不一样,他就是一正常的二手房买卖,只要他去申请递件时有购房资格就行。就如同你在中介公司签订合同时没有购房资格,但是你在网签递件领取受理通知书时有就可以了。最后建议他们找不动产登记中心理论,不行让登记中心按退文处理,然后打行政官司,让法院认定。
       特别交代,不能按照登记中心窗口的要求,写退文申请然后做退件处理。即使登记中心认为不符合办理提交,也是他们书面通知不予办理,而不是竞买人和拍卖公司申请撤回申请,这里面很多人都吃过亏。依法可以办理,登记中心认为不符合办理条件,电话通知买卖双方去写退文申请,然后按照退件处理,问题等你咨询的律师认为,登记中心适用法律错误,作为行政案件诉讼时,自己却没有诉讼的依据,不是登记中心不受理,而是你买卖双方主动申请的撤回申请,不予受理的违法行为不存在,行政案件没有办法打。
       同时也建议,尽可能地找拍卖公司或该政府驻深办事处,说服其配合撤回按照拍卖的流程提交文件,再次按照正常的二手房交易流程提交资料,把拍卖成交确认书视为中介版的买卖合同就好,只是证明达成成交意向,因拍卖公告中有竞买人有购房资格的提示,还有竞买后出具相应的文件后,拍卖方不配合办理登记的事项,最终没有说服对方。很多人想的修改拍卖成交确认书的时间,这说了容易,做了难,拍卖是个很严肃的活动,修改拍卖成交确认书的签订时间,是严重违反拍卖法的行为,拍卖公司不会同意。
       昨天问了当事人,他们按照我的说法去登记中心信访,几经周折最后找到房地产产业处说明了情况,主张和拍卖驻深办事处房产的拍卖公司签订的成交确认书,实际上和在中介公司签订的中介版买卖合同一样,登记中心不能按照这个时间认定购房资格,申请递件时他们是有资格的。后经房地产产业处发函说明情况协调,不动产登记中心窗口给正常给过户了。
       这事大家是不是认为就完了,我可不这样认为,我认为按照目前网络上法拍房的拍卖流程,竞买人在网站上竞买成功后,网站上会生成网络竞价成功确认书,而该网站上的确认书没有双方签名,如果此时竞买人没有购买资格,事后离婚或结婚取得购房资格,有购房资格后按照约定和法院签订了书面的《拍卖成交确认书》,按照《拍卖成交确认书》约定的时间,依约支付了剩余的购房款,并取得了《执行裁定书》和《协助执行通知书》,在递件时应该也不会有问题。
       退一步讲即便在签订书面的《拍卖成交确认书》是没有购房资格,但是在取得《执行裁定书》和《协助执行通知书》时,有购房资格,办理登记时也是可以的。
       原因容我细细道来。
       第一,依据《电子签名法》第三条的规定,涉及土地、房屋等不动产权益转让的合同不适用电子签名法,不能用电子合同约定双方的权利义务关系。也就是竞买人竞买成功后,在网站上生成的网络竞价成功确认书,不符合不动产买卖需要办理书面合同的形式要求,双方的合同关系尚没有正式的成立。网上竞买成功后,在签订书面的成交确认书前,竞买人取得购房资格,构成签订买卖合同时,竞买人有购房资格的要求。
       第二,竞买人在签订书面的成交确认书时,没有购房资格,依约支付了剩余的购房款,再此期间取得了购房资格。取得购房资格后,领取了法院的《执行裁定书》和《协助执行通知书》,然后去办理过户登记手续。
       在领取《执行裁定书》时具备购房资格,应该讲和限购政策没有冲突的地方,竞买人拿《执行裁定书》和《协助执行通知书》去不动产登记中心领取房产证,在法律上只是一种物权凭证的补发程序,在竞买人取得《执行裁定书》时,依据《物权法》第28条的规定已经是物权权利人了,竞买人取得物权权利的时间依法应是竞买人取得《执行裁定书》时。注意不一定是该裁定书上显示的发文时间,《执行裁定书》的制作和送达通常需要一段时间。
       这里面要注意和法院签订书面的成交确认书时,不能倒签时间,不能把时间写成竞买人网上竞买成功的时间,只能据实填写,什么时候去法院签订的就写什么时间。
       第三,购房资格的认定,严格地讲应是物权转移登记写入不动产登记簿时,更加细微地讲也就是行政审核的时间是办理转移登记的那一刻。房屋买卖合同签订时,没有购房资格,在办理递件审核时有购房资格,在实践操作过程中没有任何问题。竞买人和法院签订的书面成交确认书,同在中介公司签订的二手房买卖合同一样,只是物权取得的原因,不是物权取得的凭证,登记中心按照成交确认书的时间来审核竞买人的购房资格,没有事实和法律依据。竞买人在取得执行裁定书时有购房资格,就相当于在物权权利变更时,具备购房资格。
       上面所述,只是我个人的一点想法,只是给个解决问题的思路,真碰到没有购买资格的,在网上竞买了法拍房,在签订书面成交确认书或取得执行裁定书前具备购房资格,而不动产登记中心一定要按照竞买时的时间来计算竞买人购房资格,没办法办理房产证,可以做个诉讼案件看看按照我的思路,司法机关是怎么认定的。
       竞买法拍房前,需要审核自己的购房资格和资金来源,避免陷入纠纷,这是我首先应明确的观点。前面的观点只是我的个人诉讼思路。

——周争锋2019年6月7日端午节写于深圳
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